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  • 57家房企搶灘布局 萬達等開發商躍入文旅“紅?!?/font>
  • 2019年08月07日來源:第一財經

提要:以房企熱衷的文旅特色小鎮為例,目前市場滲透率不到1%,但空間廣闊,預計未來3-5年營收上千億;且目前市場玩家眾多,尚未形成壟斷格局。截至2019年,全國約57家房企布局文旅產業。

2018年文旅產業投融資事件共295起,投資規模合計1.37萬億元。

聚焦主業還是發散多元,是房企在白銀時代永恒的命題。

近日,雅居樂(03383.HK)發布新一代文旅產業IP,在“文旅+”戰略轉型下,從旅游地產的傳統思維向全面的文化旅游產業升級,形成“文旅+產業”產業生態圈模式。

即使房開以外的收入微乎其微,開發商依然頻繁開枝散葉。究其根源,多位業內人士表示,如果默認房地產開發以住宅為主,行業天花板確有來臨跡象;而文旅、健康、醫養等產業地產剛起步,市場容量依然很大。

以房企熱衷的文旅特色小鎮為例,目前市場滲透率不到1%,但空間廣闊,預計未來3-5年營收上千億;且目前市場玩家眾多,尚未形成壟斷格局。截至2019年,全國約57家房企布局文旅產業。

但習慣高周轉的地產行業,與新業務之間的水土不服并不鮮見。有文旅行業從業者告訴記者,房企進軍文旅板塊,前期靠房地產收入回籠資金,但中后期需靠產業經營收益。若依然用舊有邏輯做文旅,很容易導致項目爛尾影響企業經營。

搶灘文旅

市場下行周期,利潤博弈與業績泥潭下,房企紛紛將目光投向多元化業務。

8月3日,文旅地產又多攪局力量,雅居樂推出中國新一代文旅產業IP“樂活天地”。目前其樂活天地文旅產業項目,已在11座城市布局13個項目,涵蓋文旅、體育、康養三個板塊。

雅居樂與文旅結緣由來已久。2009年,國家正式將文化產業和旅游業上升為國家戰略。同年,雅居樂進軍海南,提出“第二人生”旅居理念。2015年,雅居樂提出“旅游地產4.0”概念,以“全時、多元、智能、定制”為旅游度假服務的新方向。

“未來,我們會把‘樂活天地’作為雅居樂地產大文旅產業的主要陣地和品牌平臺,背靠雅居樂集團(9.21, -0.17, -1.81%)八大產業資源,整合政府、社會、客戶等多方力量,實現產、城、人的全面協調和可持續發展?!?雅居樂集團副總裁兼地產集團總裁王海洋稱。

不僅是雅居樂,隨著文化旅游產業日益發展,越來越多的房企將文旅作為開啟利潤增長點的新窗口,搶灘布局。據中指院數據,目前已有57家房企進入文旅地產領域,其中前50強有36家,51~100強有21家,行業競爭日趨激烈。

曾經斷臂求生的房企正加速進場。今年,萬達以每月400多億元投資的速度蘇醒。上半年,其在甘肅、遼寧、四川、廣東等地大筆投資,項目涵蓋萬達廣場、文化旅游、高星酒店等多種業態,半年投資總額超過2600億。

兩年前,萬達將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產(12.6,-0.10, -0.79%),將13個文旅項目91%的股權以438.44億元的價格轉讓給融創,交易總金額637.5億元,創中國地產史上單一交易紀錄。

如今,頭部房企又以同樣的方式相遇。曾經的接盤方融創,同樣在文旅領域“風生水起”。目前,融創文旅集團共有10座文旅城、4個文旅度假區和9個文旅小鎮,涵蓋39座融創樂園、24個商業、70家高端酒店,持有物業面積逾千萬平方米。

房企的選擇與行業環境息息相關。首創經中副總經理徐卓近日公開表示,如果默認房地產開發以住宅為主,行業天花板的確有來臨跡象。目前,我國人均住宅面積已經達到40.8平方米,與英國和法國等發達國家基本持平。

“而以文旅、健康、醫養等其他產業為主體,以地產為載體發展的企業,則不用擔心觸及天花板的問題,因為市場容量很大?!斃屢概艏胖蔥兇懿美鈁膠橥銜?。

文化和旅游部數據顯示,2018年國內旅游人數55.39億人次,增長10.8%;全年實現旅游總收入5.97萬億元,同比增長10.5%。旅游市場火爆,帶來包括居住、消費、出行、醫療等一系列需求,其中很多都與房地產有關。

資本市場同樣活躍?!?018文旅產業投融研究報告》指出,2018年文旅產業投融資事件共295起,投資規模合計1.37萬億元。其中,文旅特色小鎮和文旅綜合項目合計129起,規模合計達1.27萬億元。

行業痛點

自2009年應運而生以來,“文旅地產”歷經波瀾起伏。彼時,房企以文旅為由瘋狂圈地,導致低層級、同質化項目遍地開花。到2015~2016年,一批盲目跟風、定位不清,以銷售為主導的項目被淘汰。至今,青島、海南、云南等多地仍有大批爛尾項目。

前瞻產業研究院認為,開發文旅地產符合國家支持旅游行業發展、倡導特色小鎮開發的宏觀政策。因受到各地政府支持,開發商融資貸款并不困難,拿地成本也優勢明顯。由此,渴望迅速擴大規模、搶占市場份額的開發商趨之若鶩。

但有文旅從業人員告訴記者,目前行業形式雖有所創新,但房企前期收攏資金仍以銷售物業為主,后期運營能力仍待考驗。若依然靠舊有邏輯做文旅,很容易導致項目爛尾影響企業經營。

隨著房企加速布局,小鎮“房地產化”趨向愈發嚴重。主要表現為部分房企借助建設特色小鎮向政府低價拿地,拿政府資金支持,以特色小鎮的名義搞房地產建設,導致小鎮發展背離初衷。

此外,文旅特色小鎮出現定位不清、盲目跟風、同質化嚴重的現象。投資20億元、經4年打造和建設的成都龍潭水鄉便是典型例子。2013年4月開業后,僅經營3年就關門閉戶。現如今沒有游客和商戶,只剩下空蕩的建筑。

有雅居樂人士告訴記者,房企做文旅出現同質化現象,要分企業看待。一種是提前布局,經歷長時間打磨有經驗優勢,這種房企是別人的標桿;而另一種便是新入場選手,在缺乏經驗的情況下,只能借鑒別人。

究其根源,缺乏創新的地產行業,并不適應需要個性化運作的文旅模式。此外,大型文旅項目的投資回報周期通常在十年以上,小型項目也要6-7年。資金投入大、回收周期長,對賺“快錢”的房企來說,無疑是一場考驗。

反觀全球,迪士尼的成長史是靠超級文化IP導入營收。除此之外,迪士尼還形成了圖書、影像等龐大的產業鏈。而目前國內涉足文旅的房企,在主題公園最重要的優質IP方面幾乎空白。

對當下困境,中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵認為,文旅產業要注意幾個問題,包括消費時間、消費特點和消費群體的多元化?!拔穆玫夭蠢吹姆⒄狗較蠆皇侵徽攵怨酃飴糜?。度假休閑、深度運動參與、康養,這些因素將有助于帶動文旅地產的發展?!?/p>

而在國家文化產業創新與發展研究基地副主任陳少峰看來,未來文旅將從單一旅游項目經營向文化旅游產業鏈發展,其中包括延長產業鏈和衍生品與電商消費,由重資產向輕資產發展,從文旅業務向文旅綜合體發展等。

徘徊文旅,多元迷思。在保利商業時光里事業總經理元達看來,人才和資金是多元化的必備條件。如果依附原來的管理架構和人才儲備,想要完成行業拓展,幾乎是不可能的;此外,多元化項目前期或許會有回報,但后續投入難以預計,因此企業必須有通暢的融資渠道。



責任編輯:周錦秀
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